📌 부동산 등기부등본 보는 법 & 필수 체크 항목 확인 해보세요 !

부동산을 매매하거나 전·월세 계약을 할 때 등기부등본(등기사항증명서) 확인은 필수입니다.
등기부등본을 잘못 확인하면 권리 관계가 복잡한 부동산을 계약할 수도 있고, 심하면 사기를 당할 수도 있습니다.

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🔍 1. 부동산 등기부등본이란?

Q1. 등기부등본이란 무엇인가요?

👉 **등기부등본(등기사항증명서)**은 해당 부동산의 소유권, 근저당권(대출), 가압류, 전세권, 지상권 등의 정보를 기록한 공식 문서입니다.
👉 쉽게 말해, 이 부동산이 누구 소유인지, 대출이 있는지, 법적 문제가 있는지 등을 한눈에 확인할 수 있는 서류입니다.

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📄 2. 등기부등본은 어디서 발급받나요?

Q2. 등기부등본은 어디서 어떻게 발급받을 수 있나요?

✅ 온라인 발급:
• **인터넷등기소(www.iros.go.kr)**에서 발급 가능
• 회원가입 없이 부동산 주소 입력 → 등기사항증명서 열람 또는 발급 선택

✅ 오프라인 발급:
• 관할 등기소 방문 후 수수료(1,000원 내외) 지불 후 발급 가능

✅ 수수료:
• 온라인 열람(700원), 온라인 발급(1,000원), 오프라인 발급(1,200원)

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🔎 3. 등기부등본 주요 항목 및 체크 방법

등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 구성되어 있습니다.
각 항목에서 반드시 체크해야 할 핵심 포인트를 설명해 드릴게요!

1) 표제부 (해당 부동산 기본 정보)

✔ Q3. 표제부에서는 무엇을 확인해야 하나요?
✅ 부동산의 주소, 용도, 면적이 정확한지 확인
✅ 해당 부동산이 아파트, 오피스텔, 단독주택 등 용도가 계약 내용과 일치하는지 확인

✔ Q4. 표제부의 면적을 왜 확인해야 하나요?
👉 계약하려는 면적과 등기부등본의 면적이 다를 경우, 실제 면적이 축소되었거나 분쟁 가능성이 있음
👉 특히 오피스텔의 경우, 계약서에 표기된 면적(전용면적 vs 공급면적)과 등기부상 면적이 다를 수 있으니 주의

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2) 갑구 (소유권 관련 사항)

✔ Q5. 갑구에서 가장 중요한 부분은 무엇인가요?
✅ 소유자 확인 → 매도인(집주인)이 실제 등기부상 소유자인지 확인
✅ 소유권 변동 내역 확인 → 최근 몇 년 사이 소유자가 자주 변경된 경우, 투자 목적 매매 가능성이 높음
✅ 가처분·가압류·경매 진행 여부 확인
• 가처분: 해당 부동산의 소유권 이전이 제한될 가능성이 있음
• 가압류: 부동산이 빚보증으로 묶여 있어 매도 후에도 채권자가 돈을 돌려달라고 요구할 수 있음
• 경매 진행 여부: 이미 경매가 진행 중인 물건일 가능성 있음

✔ Q6. 만약 갑구에 가압류가 걸려 있다면 계약하면 안 되나요?
👉 가압류가 걸려 있는 경우 매매나 전·월세 계약을 신중히 해야 함!
👉 가압류를 해결하지 않으면 나중에 집이 강제 경매에 넘어갈 위험이 있음

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3) 을구 (근저당·담보 대출 관련 사항)

✔ Q7. 을구에서 가장 중요한 부분은 무엇인가요?
✅ 근저당 설정 여부 확인 → 집주인이 은행 대출을 얼마나 받았는지 확인 가능
✅ 전세권 설정 여부 확인 → 기존에 전세 계약이 되어 있는지 확인 (겹전세 주의)

✔ Q8. 근저당권이 설정된 집을 계약해도 되나요?
👉 근저당(대출)이 있는 집은 위험할 수도 있음
👉 근저당이 많을 경우, 집주인이 대출을 갚지 못하면 경매로 넘어갈 가능성 있음
👉 대출 금액이 집값의 70~80% 이상이면 피하는 것이 좋음

✔ Q9. 전세권이 설정된 집도 계약하면 안 되나요?
👉 기존 세입자가 보증금을 반환받지 못한 상태일 가능성이 있으므로, 신중한 계약 필요
👉 “전세권 말소 가능 여부”를 꼭 확인해야 함

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⚠️ 4. 등기부등본 확인 시 주의해야 할 점!

✔ 등기부등본은 계약 직전에 다시 한번 발급받아야 함 (하루 만에도 근저당 설정될 수 있음)
✔ **대출이 너무 많은 집(근저당 설정액이 매매가의 60~70% 이상)**은 주의해야 함
✔ 소유자가 직접 계약하는지 확인 (대리인이 나오면 위임장 및 신분증 확인 필수)
✔ 공동 소유의 경우, 모든 소유자의 동의가 있는지 확인

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📌 5. 요약 정리

✅ 등기부등본이란? 해당 부동산의 소유권, 대출 여부, 법적 문제 등을 확인하는 공식 문서
✅ 어디서 발급받나? 인터넷등기소(www.iros.go.kr) 또는 등기소 방문 발급 가능
✅ 표제부: 주소, 면적, 용도를 확인 (계약 내용과 일치하는지 체크)
✅ 갑구: 소유자 확인, 가압류·경매 진행 여부 확인 (법적 문제 있는지 체크)
✅ 을구: 근저당권(대출) 및 전세권 설정 여부 확인 (대출 과다 여부 주의)
✅ 주의사항: 계약 직전 다시 등기부등본 확인, 대출 과다한 집 피하기, 대리 계약 시 위임장 필수



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📢 결론: 부동산 계약 전 등기부등본을 꼼꼼히 확인하면 사기 피해를 예방할 수 있습니다!

등기부등본 어떻게 보는 걸까?

자세한 내용은 위 블로그를 참고하세요 !!

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